Verfahrensmodelle zur Wertermittlung

Am 01. Juli 2010 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV über über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken in Kraft getreten.

 Aufgrund der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren u.a. oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

Der Bodenwert (§§ 15-16) ist in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt.

Das Vergleichswertverfahren  (§§ 17-20) kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien- und Reihenhäuser.

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20) wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Zum Beispiel bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten.

Das Sachwertverfahren (§§ 21-23) ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nicht in erster Linie ankommt. Dies gilt vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.

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